當個二房東別當「惡」房東,輕鬆實現不動產套利術

(圖片來源:freepik)
作者:好厝HOWTRUE
還記得惡房東張淑晶嗎?她曾經號稱過「新北市我有一百多間房,你怎麼租都會遇到我!」,原來她是透過利用隱瞞租約條款的方式欺瞞房客與原房東,長期當二房東,難怪有辦法拓展如此多據點來坑殺不知情的民眾。
(圖片來源:自由時報)

究竟能不能當二房東?

首先,我們得從法律上來看,依民法第443條規定:
「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者, 除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」
什麼意思呢?
白話來說,如果房東有在租賃契約上載明「不得轉租」的條款,房客就不能將房屋轉租出去,若是被房東發現房客擅自轉租,房東就可以和房客解除租約。
若是租約中沒有「不得轉租」的規定,房客就可將部分的房間空間轉租給他人。但若想把房屋全部轉租(例如整層樓或全部店面出租),還是需要獲得原房東同意會比較有保障。
不過,現在的租賃契約中,幾乎都有「不得轉租」的條款,很少沒有載明的狀況。
(圖片來源:freepik)

好想當二房東RRRRR!該從何開始?!

想當個稱職會賺錢的二房東,你要有良好的成本概念來實現以租養租的操作手法。最基本也最多人用的方式是先向原屋主租屋,再轉租或分租給其他房客,從中賺取差價或節省房租。
再進階一點的,從原屋主那承租下來後會自己另外再花錢裝修,把物件屋況整理得更完善新穎,不但可以拉高租金,也能加快出租速度;這樣雖然多了許多成本,但在與原房東的溝通上提供不少誘因,也能拉高總體的報酬率。

成為二房東的六大步驟:

STEP 1 構思運作模式
當二房東有許多方式,無論是最基本的找低價物件轉租賺價差,或者把物件隔間套房出租增加投報率;此外,還可以考慮做短期出租等等,再考慮資金跟自身的狀況下,設計運作方式才能準備開始挑選合適物件。
STEP 2 挑選物件承租
透過網路、仲介、朋友等各式管道尋找要出租的房子,不限定公寓或大樓,重點在挑選熱門的租屋地區,無論是捷運站附近或是學校周邊、商辦林立的地區等,畢竟總要把房子租出去才會有收入。
延伸閱讀:《你還相信租屋就是快?來聽聽異鄉人小麥的心聲part 1─找房篇
STEP 3 和屋主談判,降低租金
當二房東的重點,便是靠以租養租賺租金的差價,因此在決定地點之後要考量的便是原始租金成本,與屋主談判便是非常重要的一門功課。
降租技巧:
1.如果簽長約可否降月租,能讓原房東省去換房客的空窗期無租可收,還能免去管理維護的時間和成本。
2.幫舊屋重新裝潢,讓房東之後出租的租金可以提高,甚至可視空間大小、房東妥協度,談一定期間內的裝潢期可否免租,一般是15~45天。
3.查好周邊行情尋找議價空間,也可用先分期開一年份的支票或預繳部分租金來談降租。
STEP 4 簽長期約
簽租約時務必簽長約,最少七年以上到十年左右的租約,並記得去公證租約保障雙方。另外,前面有提到大部份合約都有「不得轉租」的條款,因此這一點一定要刪掉,以免後須發生糾紛。
STEP 5 找設計團隊或裝潢工班
裝潢往往是想當二房東最困難的一步,一部分是因為資金,一部分則是如何控制成本。如果自己懂裝潢設計當然最好,否則光是和工班師傅們議價又是一門學問。
另外,許多人會採取隔套收租的方式,這部分還得考慮到申請許可和鄰居住戶同意的問題:
1. 6層樓以上(含6層)的集合住宅(3戶人家以上)。不管是哪一層裝修,都要申請。
2. 5層樓以下的集合住宅,除了有新增厠所或浴室或有新增兩間以上的居室造成分間牆之變更(隔套),可不必申請;但若你家是透天厝只有一戶者,即使有上述情形也不必申請。
因此若你家是透天厝,或5層樓以下老公寓者,裝修都可不必申報。(如果不是守法的好公民,有些人會用裝系統櫃之類的說法來掩人耳目就是啦)。
「室內裝修」定義
依建築物室內裝修管理辦法第三條:
「本辦法所稱室內裝修,指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為: 一、固著於建築物構造體之天花板裝修。 二、內部牆面裝修。 三、高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。 四、分間牆變更。」
總而言之,隔套施工前你得先蒐集這些道具:
1. 取得正下方戶別的所有權人同意。
2. 確認社區管委會有無限制,若有限制隔間套房行為,則受管委會規約規範。
3. 請設計師規劃格局,並申請「室內裝修許可」。
(如果不是守法的好公民,有些人嫌麻煩會用裝系統櫃之類的說法來掩人耳目就是啦。)
STEP 6 物件曝光找房客
萬事俱備只欠東風,最後只要透過網路、仲介等方式找個好房客,二房東之旅就暫時告一個段落啦!不過後續還有些管理和維護的部分,也是不能忽略的成本!
由於整體大環境不佳,近期商辦租賃市場並不好操作,因此這次不討論承租商辦,再分租個人辦公室這種有陣子也蠻夯的手法。但想當個會賺錢的二房東,無論是操作哪種不動產標的,只要掌握「慎選物件、精算成本、明訂合約」三大原則,相信人人都能利用不動產賺到一桶金,再接下來我們也將針對這些原則做更深入的討論,大家敬請期待囉!
本文同步刊登於好厝

Share:

Share on facebook
Facebook
Share on linkedin
LinkedIn