Uncategorized

當個二房東別當「惡」房東,輕鬆實現不動產套利術

(圖片來源:freepik) 還記得惡房東張淑晶嗎?她曾經號稱過「新北市我有一百多間房,你怎麼租都會遇到我!」,原來她是透過利用隱瞞租約條款的方式欺瞞房客與原房東,長期當二房東,難怪有辦法拓展如此多據點來坑殺不知情的民眾。 究竟能不能當二房東? 首先,我們得從法律上來看,依民法第443條規定: 「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者, 除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」 什麼意思呢? 白話來說,如果房東有在租賃契約上載明「不得轉租」的條款,房客就不能將房屋轉租出去,若是被房東發現房客擅自轉租,房東就可以和房客解除租約。 若是租約中沒有「不得轉租」的規定,房客就可將部分的房間空間轉租給他人。但若想把房屋全部轉租(例如整層樓或全部店面出租),還是需要獲得原房東同意會比較有保障。 不過,現在的租賃契約中,幾乎都有「不得轉租」的條款,很少沒有載明的狀況。 好想當二房東RRRRR!該從何開始?! 想當個稱職會賺錢的二房東,你要有良好的成本概念來實現以租養租的操作手法。最基本也最多人用的方式是先向原屋主租屋,再轉租或分租給其他房客,從中賺取差價或節省房租。 再進階一點的,從原屋主那承租下來後會自己另外再花錢裝修,把物件屋況整理得更完善新穎,不但可以拉高租金,也能加快出租速度;這樣雖然多了許多成本,但在與原房東的溝通上提供不少誘因,也能拉高總體的報酬率。 成為二房東的六大步驟: STEP 1 構思運作模式 當二房東有許多方式,無論是最基本的找低價物件轉租賺價差,或者把物件隔間套房出租增加投報率;此外,還可以考慮做短期出租等等,再考慮資金跟自身的狀況下,設計運作方式才能準備開始挑選合適物件。 STEP 2 挑選物件承租 透過網路、仲介、朋友等各式管道尋找要出租的房子,不限定公寓或大樓,重點在挑選熱門的租屋地區,無論是捷運站附近或是學校周邊、商辦林立的地區等,畢竟總要把房子租出去才會有收入。 延伸閱讀:《你還相信租屋就是快?來聽聽異鄉人小麥的心聲part 1─找房篇》 STEP 3 和屋主談判,降低租金 當二房東的重點,便是靠以租養租賺租金的差價,因此在決定地點之後要考量的便是原始租金成本,與屋主談判便是非常重要的一門功課。 降租技巧: 1.如果簽長約可否降月租,能讓原房東省去換房客的空窗期無租可收,還能免去管理維護的時間和成本。 2.幫舊屋重新裝潢,讓房東之後出租的租金可以提高,甚至可視空間大小、房東妥協度,談一定期間內的裝潢期可否免租,一般是15~45天。 3.查好周邊行情尋找議價空間,也可用先分期開一年份的支票或預繳部分租金來談降租。 STEP 4 簽長期約 簽租約時務必簽長約,最少七年以上到十年左右的租約,並記得去公證租約保障雙方。另外,前面有提到大部份合約都有「不得轉租」的條款,因此這一點一定要刪掉,以免後須發生糾紛。 STEP 5 找設計團隊或裝潢工班 裝潢往往是想當二房東最困難的一步,一部分是因為資金,一部分則是如何控制成本。如果自己懂裝潢設計當然最好,否則光是和工班師傅們議價又是一門學問。 另外,許多人會採取隔套收租的方式,這部分還得考慮到申請許可和鄰居住戶同意的問題: 1. 6層樓以上(含6層)的集合住宅(3戶人家以上)。不管是哪一層裝修,都要申請。 2. 5層樓以下的集合住宅,除了有新增厠所或浴室或有新增兩間以上的居室造成分間牆之變更(隔套),可不必申請;但若你家是透天厝只有一戶者,即使有上述情形也不必申請。 因此若你家是透天厝,或5層樓以下老公寓者,裝修都可不必申報。(如果不是守法的好公民,有些人會用裝系統櫃之類的說法來掩人耳目就是啦)。 「室內裝修」定義 依建築物室內裝修管理辦法第三條: 「本辦法所稱室內裝修,指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為: 一、固著於建築物構造體之天花板裝修。 二、內部牆面裝修。 三、高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。 四、分間牆變更。」 總而言之,隔套施工前你得先蒐集這些道具: 1. 取得正下方戶別的所有權人同意。 …

當個二房東別當「惡」房東,輕鬆實現不動產套利術 Read More »

債權投資是什麼?

當一筆資金借錢給自然人或法人時,產生的借貸合約時就產生債權,在民法上債權是可以轉讓或轉售的。 購買債權的風險,就來自於原始的債務人的償債能力、信用評比,或是有無擔保品提供抵押,而所謂的垃圾債券,往往指的是債務人的信用評比很低且無抵押品,所以利率通常也會比較高,但由於不按照合約還錢的金率比較高(違約率高) 某個層面來看,銀行放款融資給信用評比低的企業,再把債權以金融商品形式販售出去,等於銀行風險已經轉嫁給投資人。 所以投報率看似會比較好,但投資人也要承擔倒債風險,所以購買債權時,還是要看債權綁定的信用評比或擔保品,來評估進場的投資風險。​所以購買債權,也要注意合約內容,或是了解其篩選機制,有些機構甚至會提供購買回合約(本票)作為擔保,這都能大幅降低投資人購買債權的風險喔。

想賺錢又怕血本無歸?海外不動產的隱藏風險在這裡!

(圖片來源:明暘國際) 明暘國際 投資德國房地產平台 「來自德國的古蹟開發物件,亞洲由新加坡公司最先引進,共合作有80個古蹟開發物件,台灣明暘國際在今年2月加入合作引資,執行長曾煥暘表示,德國法律鼓勵活用古蹟,針對高資產人士,設定很好的避稅條款。亞洲合資人在2年內不得出售或贖回持有古蹟,2年後必得出場,但設定有明確投報率,好處是不用擔心下車問題。」 年投報8%以上 百萬投資英國機場車位 輕鬆賺獲利 「投資英國格拉斯哥國際機場停車位,只需投入2萬英鎊﹝折合台幣100萬﹞,輕鬆投資獲利快。亞太國際地產表示,格拉斯哥機場為英國排名第5的國際級機場,平均每天擁有2萬名旅客量,每年超過700萬旅客使用,而且旅運人數逐年增長當中。各家航空公司航線與容量的增加,勢必將會帶動更多人流。」 在台灣房市不佳的情況下,許多資金想要轉移出台灣,前往海外尋找房地產有潛力的處女地,像是以上兩則新聞提到的便是除了東南亞與日本之外,詢問度蠻高的案件。 然而,更多人聽到投資「海外不動產」,第一個反應便是感覺風險很高,危險多陷阱多。不過不論投資什麼產品什麼市場,都要做功課,我們從交易安全和國家的選擇切入: 至於選擇國家的部份,各國的不動產政策、制度皆不同,因此投資前後都要隨時掌握政策變動的脈絡。如泰國、越南、印尼等都發生過相當嚴重的政爭,馬來西亞亦有排華意識,澳洲曾祭出限制非澳居民購買房產法案,柬埔寨規定,外國人不能持有該國土地過半,衍生借名登記的問題。另外,當地的土地或房屋的產權是採永久產權或是僅有一定年限的使用權也都必須弄清楚。 延伸閱讀:《錢進未來,2017海外不動產亞太區趨勢分析》延伸閱讀:《投資海外不動產究竟存在哪些風險?》 不過,在投資海外不動產上風險最高的部分,往往是「人」的部分。 大部分的投資案會告訴投資人不必擔心之後脫手的處理問題,但台灣絕大部分的的房仲業者根本不懂海外怎麼賣,而若要委託當地業者,自己飛過去找業者委託,且之後的任何問題處理也得再溝通,萬分麻煩。 另外,也有不少投資案會包裝成有固定年期的保證包租收益,但有部分不肖業者其實就只是把房價架高之後,把你的租金付給你自己。舉例來說,某建案當地售屋行情落在500萬台幣,建商提供保證租金三年共18%,於是就把這個18%的金額灌水在售價上面,讓售價變成590萬。當投資人要購買時再表示可以將三年租金折抵在售價以500萬賣你,而原本的租金則被他賺走。 大家都知道任何投資皆有風險,我們能做的便是把事前功課做足。上網搜尋當地行情、多問多比較,詢問查詢當地法規和稅制,唯有靠自己多用心再小心,才是自保的根本之道! ​好厝小幫手:好厝知識講堂設有不動產家教班,其中便有針對越南房地產投資環境的剖析

還在猶豫買老宅還是新屋?看看怎麼選對自己CP值最高!

(圖片來源:freepik) 「豪想住豪宅RRRRRRR!可是帝寶好貴我沒那麼多錢……T_T」 相信上面這段應該是不少人的心聲,雖然有些誇張,但還是突顯出大部分的一般人即使手頭上攢了一點錢,迫於有限的預算考量仍得東挑西選四處比較;看看人家鴻海集團董事長郭台銘,當初路過看到陽明山上的別墅「銘園」,當場就能開價九億,霸氣側漏令人好生羨慕啊!(雖然還是沒買成就是了) 那像我們些沒這麼多錢的辛苦人家該怎麼辦呢? 可以先從決定買房策略和種類選擇著手囉! 同樣是在台北市工作,有些人選擇買在基隆、桃園等地區的房子每天通勤,也有人先在市區租房,慢慢看物件等日後自備款足夠了再進場。兩種策略沒有對錯,只有適不適合自己才是最重要的。 還沒蓋的、剛蓋好的、蓋好好幾年的,不動產雖然是相當保值的商品,但還是得注意折舊等問題,不同種類的價位當然也不同,端看各位看倌怎麼選才對自己CP值最高囉!

十個細節決定35歲之後的財富,你做了幾項?

(圖片來源:網路) 你不理財,財不理你。 投資理財這檔事有些人聽到便嫌麻煩,也有些人過度熱衷,汲汲營營無法自拔。但筆者認為理財應該分為三個階段: 理清財務,理解財富,管理財富 你得知道現在自身的資產負債財務狀況,了解每個月的收入支出和現金流;再談建立自己的財商,懂得如何去和錢做朋友,和每種投資管道會面對的獲利率和風險;最後才是談到資產配置的部分。大部分的人對理財的既定印象會停留在「管理財富」的階段,然後會發現自己全身上下根本沒幾個子錢,覺得談理財根本是浪費時間便立馬放棄,忽略前面兩個階段當然會讓理財失去意義。以下為各位介紹十個你得注意到的理財細節: 1. 開始記帳 前面提到理財的第一步便是「理清財務」,這時記帳便是你的輔助工具。不過純粹記帳並不會讓你變有錢,他的功能只是幫你認識到自己花費的習慣,進而改變習慣,能夠控制消費做到減少不必要的支出。 2. 檢視自身消費習慣 「周年慶」、「買一送一」等等各種降價折扣總是讓人手癢,感覺不花錢對不起自己。但在理財的路上衝動性消費會讓你因為貪小便宜浪費更多。另外一種情形則是「拿鐵因數」,指人們每天生活中如買杯咖啡般可有可無的習慣性支出,假設拿鐵咖啡一杯50元,每天喝一杯,一年後累積的開銷為超過18000元!不過每個人的興趣點、關註點不同,有些常態消費卻是自己的人生樂趣,並沒有統一的標準去認定。找對自己的「拿鐵因數」,然後毫不猶豫地將其削減,才有現實意義。 3. 生活及消費超過收入 現今的分期付款專案非常方便,但也因為化整為零的分期付款方式,會讓很多人誤以為每個月只有幾千元的支出,還不至於超過每月的薪資所得。等到年底結算的時候,才發現過度的分期消費已經耗盡我們的年度收入。 4. 信用卡費只繳最低金額 如果選擇僅繳最低繳款金額,剩下未繳清的費用就進入所謂的「循環信用帳戶」,銀行開始要妳付出高利息。並且在所繳的錢中,償還原來未還部分的本金只有2%,加上當月新增的消費金額的10%,其餘的都是循環信用利息,加逾期手續費等,當月新增的消費金額,到了下個月也是只有還本金的2%而已。 一般消費大眾並不瞭解信用卡本息攤還的比例,也因此會一直誤以為自己已經「還」了很多錢,然後會繼續的使用信用卡。只要繼續的使用信用卡,債務就會不斷的向上累積,所以負債金額也就會在不知不覺中,變得越來越大。 5. 想投資卻不做功課 操作任何理財工具都需要具有一定的經濟實力、相當的專業知識和較強的分析判斷能力,可是有的投資者對理財工具的基本知識和運行規律一無所知,看到別人賺錢就心動,結果盲目入市,把幾年來的積蓄都填進無底洞。有的雖然沒有被套牢,但由於對整體市場情況不瞭解,錯失高價位拋出的良機,而白白喪失賺錢的機遇。 6. 不買保險或買太多 有些人覺得自己沒錢就不買保險,但人生免不了大大小小的風險,發生意外和生病時唯有保險能幫你度過難關。適當的保險保障是分散自己財務風險的一種方式,透過各種險種,把各種人身的風險轉嫁給保險公司。非投資型的保險仍有其必要性,花個不超過收入的十分之一去買個無後顧之憂還是划算的。 另外,對於預算有限的保戶而言,不一定要盲目堅持保險一定要買終身的,畢竟終身險的保費大都實在不便宜。可以考慮定期壽險有「小錢也可以買高保障」的特色,這樣的商品相當切合需求。 保單內容才是保障的關鍵,符合需求、解決問題,才是最好的保險。 7. 專業能力的自我提升 俗話說開源節流,除了想辦法省錢控制支出外,努力增加收入也很重要。從收入中把部分預算準備出來,利用這些預算提升業能力,也許是必須參加專業課程的訓練、取得某種專業證照,或是增加外語能力等,薪水自然就可以增加了。 8.想要不等於需要 事實上,人「需要」的東西不多,但是「想要」的東西很多。而這些慾望若不妥善控制,往往是我們累積財富時一個龐大的阻礙。「想要」要看能力,不要讓「想要」的超過現有能力太多,分辨哪些才是自己真正的「需要」的。 9. 不同時期的理財計畫 人生不同時期有不同的理財規劃,青年、中年時期財務需求較大、風險承受能力較強,不妨將高比例的資金投資於股票或者股票型基金當中;中年人收入高、工作繁忙,還可以採取定期定額購買基金的方式,以降低風險與平均投資成本;老年人風險承受能力弱,則應以穩固資產為主。 ​10. 活用身邊資源 講到每個人擁有的資源,除了錢跟人脈以外,別忘記「資訊」、「創意」、「知識」都是能造成行動和改變的無形資源,而這些都是我們應該多加利用來交換的東西。但若像是「時間」、「體力」、「信用」等等,這些無形資源雖然看似也可再生,但絕對不能隨便揮霍,如何控管風險,保護自己有限的資源便很重要。 以上理財細節,你中了幾項?

二房東必學!教你如何抓成本算出最高投報率!

(圖片來源:網路) 前情提要:《當個二房東別當「惡」房東,輕鬆實現不動產套利術》 為什麼要當二房東? 在資金較為不足的時候,以租養租是很適合初期參與不動產參與的方式。尤其在近年房地合一稅開始實施後,想購屋短進短出需要付出的成本變高了許多,且目前整體房價的趨勢仍是緩跌的,也讓不少原本想進場房地產的投資者暫時卻步。 這時如果是當二房東,便能規避上述這些風險。 那如果當二房東,那些是必須注意的事情呢? 當然是成本、報酬率、出租率。 我們先從成本和報酬率的角度來看: 公證費用計算參考連結 ​租賃所得稅計算參考連結 了解這些會出現的成本之後,才有辦法去計算後續的投報率。舉例來說,承租一間40坪的三房兩廳月租3萬元,花五十萬元重新裝潢將其隔成5間套房,一間若出租9千元,等於一個月淨收入1萬5千元,光裝潢部分想回本就得花上近3年的時間,這還沒算上上述的其他支出與中間可能會有空租期及裝潢期間無法出租的成本。最後,考量成本之外便是選擇一個好的地點來當標的,畢竟房子總要租的出去才會有收入對吧!